Goldman房地产作价模板.xls

1、ASSET SUMMARY TEMPLATE资资产产概概要要模模板板Asset Summary Sheet v4.0Overall Summary总总体体概概况况Borrower#借款人EY013Seller:卖方Huarong AMC华融资产管理公司1Collateral#抵押品C14Pool:共有方B2Borrower Name(s)借款人姓名Beijing Oriental Night Club Co.,Ltd.6Estimated Closing Date:预计结帐日Asset Name资产名称Big Land(大宗土地)RE Vendor:物业代表人CCAFM5Property Ty

2、pe资产类型Raw Land11File Reviewer:评估人Prefecture/Branch辖区/地区/省Beijing7City城市Beijing北京8Secured or Unsecured:是否有抵押物业SecuredWard行政区Chuo-ku9Asset Type NPL,SPL,REO:资产类型Address地址123 Tokyo Avenue东京大街123号10Exchange Rate:汇率8.0VALUATION SUMMARY评评估估摘摘要要Legal Balance法定余额12,160,854,070Exit Strategy退出策略Market Value市场价

3、值Lien Position:是否行使留置权1Exit Timing （）推出时间(月)12Lien Amount:留置金额2,000,000,000Discount Rate折扣率13.0%Collateral Value抵押品价值4,667,500Est.Bid(before AM Fee)预计出价(AM税前)4,130,531Recovery Value可回收价值3,967,375Bid as%of Legal Balance出价与法定余额之比0.0%Outstanding Issues关关注注问问题题此栏填写权属不明确，资料中缺少的权证、数据等以及需特别关注和向华融进一步核实的问题，如

4、缺少土地证、物业不能确指、面积没有或不实，物业已灭失、损毁、拆迁、出售或转让。66 Collateral Description担担保保事事项项描描述述Land土土地地Building建建筑筑物物Sq.Meter平方米Sq.Ft.平方英尺Sq.Meter平方米Sq.Ft.平方英尺Area面积5005,38512Gross(GBA)总建筑面积2,00021,52813Zoning区域用途Commercial15Net(NRA)实用面积0014Legal FAR法定容积率600%16Effective FAR有效容积率600%17Net/Gross(%)实用率Plot Ratio建筑密度80%18

5、#of Units单位数21N北S南E东W西Year Built建造年份22Road Frontage(m)临街距离(米)30.0Year of Rehab.修复年份Dvlpmnt Restrictions规划限制Fire protection area,City view planning area防火区域,城市景观区域Stories(up&below)层数(地上/地下)23 24Construction Type结构类型Steel Reinforce Concrete钢筋混凝土 25#of Parking Space停车位数量Property Manager物业管理人Type of Par

6、king停车场类型Owner Occupied?业主入住?Y/NOwner所有人19Owner所有人26Borrower Land Use Right借借款款人人的的土土地地使使用用权权Sub-Lease Issues次次租租赁赁条条款款Type of Right权利类型Ground Lease租赁土地20Type of Right权利类型Granted Land Use Right出让土地27Lumpsum Payment一次性付款(upfront)Lumpsum Payment一次性付款(upfront)Periodic Payment分期付款(per mth)Periodic Payme

7、nt分期付款(per mth)每月Expiration Date 到期日Start(Register)Date 开始(登记)日Currently Paid?近期正在支付?Y/NExpiration Date 到期日Paid by the Lender?贷款人支付?Y/NLong Term Lease?长期租赁?Y/N(Operating Right Issue)28Mth Delinquent拖欠月数Renewal Provisions续租条款Comments on Collateral担担保保事事项项备备注注介绍物业所处的地理位置，各层使用情况,例如地下为餐厅、底层有银行及咖啡厅等。是否有租

8、户对担保对象表现出购买兴趣。周边物业的情况，相邻的是否为商业区,繁华区,是否为写字楼,中小型零售网点或住宅区。该区域的交通情况（如有5条Bus经过）。不用提及贷款的情况，不要使用经纬度等过于科学的数据，只需直观的专业描述。如果待估物业是整个建筑物或整个工程的一部分，请简述其他部分观察到的情况。.64Accessibility to Subject交交通通情情况况Public Transportation公共交通Train火车Bus公共汽车Others其他交通工具Name of Station站名Distance to subject(km)到物业距离(公里)0.7Driving time(mi

9、nutes)驾车时间(分钟)Walking time(minutes)步行时间(分钟)11Comments on General Market一一般般市市场场情情况况Are there demand for this property type in the area?该地区对该类型物业有无需求?为什么？如由于尚未大规模开发，配套设施不完善、交通不便、竞争激烈、当地购买力弱等原因造成需求不旺。65 Cost Approach,Market Approach and Quick Exit Value成成本本法法,市市场场法法和和迅迅速速变变现现价价值值1.COST APPROACH(Govern

10、ment Assessed Value)成成本本法法(政政府府定定价价)Land Value土土地地价价值值RMB USD USD/sq ft RMB/m2Government Assessed Value政府基准地价2,500,000312,500$58.045,000Building Value建建筑筑物物价价值值RMB USD USD/sq ft RMB/m2Building Replacement Cost建筑物重置价值5,000,000625,000$29.032,500Building Depreciation 建筑物折旧60.0%Building Value 建筑物评估价值2,0

11、00,000COST APPROACH VALUE成成本本法法价价值值4,500,0002.MARKET APPROACH(Sales Comparables)市市场场法法(售售价价对对比比)Map Identification#Comp 1比比较较实实例例1Comp 2比比较较实实例例2Comp 3比比较较实实例例3GS Est.on SubjectTransaction Date交交易易日日期期06/01/99Listing列表ListingAddress地地址址Property Type资资产产类类型型Factory工厂FactoryFactoryTransport交交通通Nearest

12、 Station(if any)最近的车站Distance to subject(km)距该物业距离(公里)0.30.4Driving time(minutes)驾车时间(分钟)520Walking Time(minutes)步行时间(分钟)3060Land土土地地 2 平方米550400420-sq.ft.平方英尺5,9234,3084,523FAR容积率500%400%500%Land Rights土土地地使使用用权权Terms(expiry date)期限(到期日)Type of rights权利类型GrantedAllocatedLumpsum payment-upfront一次性支付

13、-预付Periodic payment-per mth分期支付-月付Building建建筑筑物物 2平方米2,200.002,800.001,000.00-sq.ft.平方英尺23,69230,15410,769No.of Floors楼层211Year Built建造年代199519941987Price价价格格Total Price RMB(a)人民币总价5,500,0005,000,0003,000,000Total Price USD美元总价687,500625,000375,000分配到建筑物的评估价值Appraisers allocated Bldg Price2,475,0002

14、,500,0001,200,000Bldg price/m2每平米建筑物价格1,1258931,2001,000Bldg price USD/sq.Ft每平方英尺建筑物美元价格$13.06$10.36$13.93$11.61分配到土地的评估价值Allocated Land Price(a-b)3,025,0002,500,0001,800,000Land price/m2每平方米土地价格5,5006,2504,2865,500Land price USD/sq.ft.每平方英尺土地美元价格$63.84$72.54$49.74$63.84Govt Official Land Price官官方方地

15、地价价3,300,0002,000,0001,680,000 Land price/m2每平方米土地价格6,0005,0004,000 Land price USD/sq.ft.每平方英尺土地美元价格$69.64$58.04$46.43Price/Govt Price%与官方地价之比92%125%107%Comments:评评价价Comp has a better location and moremarketable than subject.比待估物业有更好的位置和更好的市场No demand in the area.Property hasbeen on the market for o

16、ver 6 mths.该地区无需求,该物业已进入市场超过6个月(仍无成交)Factory has no value due to itsage.工厂由于建成太久已无市场价值(comparison relative to subject)与比较实例的对比，交易双方情况分组调整土地价格Adjustments to GS est.Land Price(+/-%)Comments备注 Location位置-3.0%Size面积0.0%Marketability市场需求情况5.0%Land Use Right土地使用权-5.0%Others其他0.0%Total Adjustments综合调整系数-3.0%Adjusted Land price/m2调整后每平方米土地价格5,335MARKET APPROACH VALUE4,667,5003.QUICK EXIT VALUE快快速速变变现现价价格格Maket Approach Value市场法价格4,667,500 Discount Factor变现折扣系数25.00%Quick Exit Value快快速速变变现现价价格格3,500,625B