《房地产土地增值税征管新规透视和八大税种核算与筹划》讲义PPT.ppt

1、1 房地产土地增值税征管新规透析和八大税种核算与筹划房地产土地增值税征管新规透析和八大税种核算与筹划 讲解人讲解人:屠建清屠建清 高级会计师高级会计师 世界华人专家世界华人专家 浙江某筹备上市公司财务总监、总助浙江某筹备上市公司财务总监、总助 浙江某会计师事务所浙江某会计师事务所 副所长、高级顾问副所长、高级顾问 浙江省总会计师协会舟山工委副会长浙江省总会计师协会舟山工委副会长 中财和国际教育集团国际会计师认证讲师中财和国际教育集团国际会计师认证讲师 企管名师网特聘首席财务会计讲企管名师网特聘首席财务会计讲 师师 财财 易易 网、上海财大、浙师大网、上海财大、浙师大 特特 聘聘 讲讲 师师 浙

2、江省会计人员后续教育指定培训师浙江省会计人员后续教育指定培训师 中华全国管理创新研究会副会长中华全国管理创新研究会副会长 2 课程背景：课程背景：2013年7月1日，国家税务总局在其官网上挂出关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发201367号），要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。这是国家税务总局继2007年、2010年之后，第三次就房地产开发企业土地增值税清算问题下发通知。此前两次通知出台，都曾引发市场震动，而本次通知对土地增值税征管力度又大于前面两次。对此，房地产企业如何应对近几年积压未清算项目土地增值税清缴，以及今后税务部门对房地产开发项目全程强度征管土地增值税征缴所

3、带来的诸多问题，如税务风险、税负、效益、资金和规范会计核算等问题。应采取那些具体措施？3 课程收益：课程收益：深刻理解“税总发”201367号文“五个工作重点、四个方面清算措施和一个督导手段”的内涵；巩固土地增值税清算鉴证业务准则中的相关条款；通过全面系统地案例讲解，提高政策应用与实务操作能力；提升房地产业土地增值税纳税筹划水平；进一步规范房地产业土地增值税核算；进一步规范房地产业其他相关税种的核算；提升房地产业其他相关税种的纳税筹划水平；增强房地产业土地增值税与其他相关税种的风险防范。4 第一讲第一讲 土地增值税征管新规透析土地增值税征管新规透析 第一节第一节 土地增值税征管现状解析土地增值

4、税征管现状解析 一、触目惊心的数字：29家上市房企2012年财税年报 反映应缴未缴土地增值税640亿元 曾有律师撰文指出截止去年年底，包含万科、SOHO、华远、金地、富力地产、华侨城、招商地产 等29家知名房企共计拖欠土地增值税640亿，无论拖欠税额是否属实，都暴露了我国土地增值税征收管理 中存在的问题，为了解决上述问题，国家税务总局发 布国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知税总发201367号，指出进一步加强土地增值税征收管理的工作通知，并特别指出2013年要着力抓好清算这一关键环节。5 二、土地增值税征管漏洞四大表现 （一）项目拖着不结算 （二）达不到土地增值税清算条件 （三

5、）擅自扩大核定征收范围 （四）擅自扩大扣除项目范围 三、各地地税部门主要采取三种土地增值税征收方式 （一）预征 预征是土地增值税工作的基础。（二）清算 清算是落实土地增值税功能的关键。（三）核定征收 对房地产开发项目的全流程监管是夯实税源的保障。6 第二节第二节 土地增值税征管新规透视与分析土地增值税征管新规透视与分析（税总发（税总发201367号文）号文）五个工作重点：五个工作重点：（一）将土地增值税征管列入议事日程和绩效考核内容（二）分管领导亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点（三）分管处室提出本地区加强征管行之有效的方法（四）加强房地产开发项目全程监管，形成动态监控机制（五）

6、通过相关税种联动、多税种间信息比对，强化土地增值税监管 四个方面清算措施：四个方面清算措施：（一）清算申报做到全覆盖、无死角 加强纳税服务和税收宣传，把清算的相关政策和规定宣传好、解读 好，让纳税人熟悉政策，在达到清算条件后能够自行做好清算申报，使清算申报做到全覆盖、无死角。7（二）全面清理近几年积压未清算的项目 要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划，督促企业限期 自行清算，对拒不清算的要严肃处理。（三）不得擅自扩大核定征收范围 对不符合核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。不得擅自扩大核定征收 范围。（四）不得

7、擅自扩大扣除项目范围 清算审核时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。一个督导手段一个督导手段：狠抓落实，强化督导检查 要把督导检查作为强化土地增值税征管工作的抓手，狠抓落实，对照要求、认真部署、细化方案、层层督导，确保将加强土地增值税征管工作的各项要 求落到实处。税务总局在已经对15个省市进行督导的基础上，2013年 7月起 还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导。8 第三节第三节 房地产企业如何应对土地增值税征管新规房地产企业如何应对土地增值税征管新规 一、决策不能忽视税收风险一、决策不能忽视税收风险 案例一、某房地产开发公司决策不慎补缴税款案例一、某房地产

8、开发公司决策不慎补缴税款800余万元，并处偷逃余万元，并处偷逃税款税款1倍罚款。倍罚款。2009年2月18日，江苏省某市地税局稽查局查结一起涉税举报案。偷 税人正是举报者！2008年12月的一天，某市地税局税务违法案件举报中心接到X房地产 开发公司的实名举报，称与其合作的某市投资公司私自对外预售房 屋，取得预收款2000多万元，大量偷盗国家税款。某市地税局稽查局 对这家投资公司进行了检查。经查，X房地产开发公司与某村委会于2004年合作进行城中村改造。9 2005年初，该市某投资公司与X公司协商合作开发事宜，同年8月签 订了协议。协议明确规定：X公司在该项目中负责拆迁、协调工作，并办理各种证件

9、；投资公司负责项目开发投资，并在X公司的配合下 销售成品房；房屋销售结束后，其利润分成的比例为X公司60%，投 资公司40%。协议签订后，两家公司由X公司出面按项目成立一个M分公司，具体 承办和建设管理。2006年10月，X公司董事长王某发现M分公司已经 对外预售多套房屋，预售房款全部被投资公司收取。2008年10月18日，X公司委托当地会计师事务所进行了财务审计，查 明该项目已收取销售款8500多万元，但没有发现纳税资料。经主管税务局稽查局检查，M公司是X公司的下属分公司，其出售房 款收入8500余万元的收据上加盖的印章，均是X公司的印章。由于该房地产开发项目是X公司，所以，本案中的纳税主体

10、是X公 司。由X公司补缴营业税、土地增值税、企业所得税等税款及滞纳金 800余万元，同时处偷逃税款1倍罚款的处罚。10 案例二、投资人失策而承受了本来可以避免的沉重税负案例二、投资人失策而承受了本来可以避免的沉重税负 某房地产开发企业为了解决办公问题，老板决定购买写字楼，由于企 业资金紧张，老板就以个人名义用按揭的方式购买了1000万元的写字 楼。写字楼由公司使用，老板让财务将写字楼记入公司的固定资产，每月计提折旧，还款全部用企业资金支付。该地税务局稽查后认定，该房产是老板个人财产，不属于企业固定资 产，因此不能计提折旧，已计提的折旧要调整所得额，补交33%企业 所得税；企业所还的银行按揭由于

11、不是企业所贷的款项，属于替老板 个人还款，房产由公司所用，应视同老板取得了“租赁收入”，应缴纳 营业税、房产税和个人所得税。使企业和老板个人都承受了本来可以 避免的沉重的税收负担。由此可见，投资人（老板）的决策，实际上就是业务决策的过程，同 时也是产生税务风险的过程。11 二、建立涉税管理系统，强化全员管税意识二、建立涉税管理系统，强化全员管税意识 益处：规避涉税风险，避免税务处罚，降低税收负担。警示警示:打税务风险的“擦边球”心理要不得打税务风险的“擦边球”心理要不得 W房地产开发公司在江苏省的苏北某市取得一块地。计划开发30000 平方米的中高档住宅小区“城市花园”。该地块属于老城区，其中

12、有 300多户老居民。在拆迁过程部分居民接受了现金补偿的办法，还有部分居民要求就地安排。“城市花园”于2009年8月18日竣工，2009年11月28日全部销售完毕。2010年1月12日，当地主管税务机关对该公司“城市花园”的销售情况进行了检查。在检查过程中，发现实际完成并销售29958平方米，按规定进行了申报。但小区景观图发生了变化，经建设部门批准对原来的投资计划进行了调整，将部分景观建筑改成了住宅建筑，从而增加了5800平方米。对于增加部分的住宅面积，公司董事长认为属于计划外的建筑，就让业务部门直接与拆迁房进行冲抵（该小区的商品房销售价格2000元平方米）。用商品房顶抵拆迁补偿面积、少申报商

13、品房销售收入、少缴营业税和企业所得税数额巨大，这是打“擦边球”操作不当造成的偷税行为，给企业造成了灾难性的后果。12 三、加强与税务部门的沟通与协调三、加强与税务部门的沟通与协调 益处：一是了解到最新的优惠政策或最佳的处理方式，；二是能妥善 处理某些模糊或新生问题。警示警示:不正当通融要不得不正当通融要不得 有些企业住住不是在强化企业内部的税务管理以规范业务过程上下功 夫，而是将时间和精力放在与当地主管税务机关的部分税务人员拉不 正当关系上。某房地产企业老板魏某，他的企业成立于2002年初，先后开发了4个 项目。自2003年开始，魏某就十分重视与当地主管税务稽查部门“搞 好关系”，每年的协调费

14、用有30多万元。2008年3月，当地税务机关实行人员换岗，该企业的主管稽查部门的 领导成员大换班。同年4月，新上任的稽查局领导就决定对魏某企业 进行纳税检查，结果该企业补交了企业所得税、印花税等合计2600多 万元，并处于0.5倍的罚款,两项支出合计近4000万元。13 四、准确理解与把握税收政策的内涵四、准确理解与把握税收政策的内涵 案例三：掌握税收政策与经济活动适应程度的不断变化，取得利益最案例三：掌握税收政策与经济活动适应程度的不断变化，取得利益最大化。大化。甲公司主要生产家用电器系列产品，通过全国200多个特约经销商组 成销售网络向外销售。考虑到企业处于高税区，所以公司与经销商的 操作

15、思路是：公司以较低的价格将产品销售给各地的特约经销商，然 后以组织各种活动的形式，再从经销商那里返还一定的利润，其中定 期召开座谈会、信息发布会和市场调查会是活动的主要形式。2005年3月18日，当地主管税务机关对该公司2004年度的增值税申报 情况进行了检查，发现该公司“管理费用”账户借方反映会务费开支 1600万元、贷方反映向客户收取的会务费1500万元,其差额100万元 是支付给会议公司的服务费。对此，税务机关认定向客户收取的1500万元，与产品销售存在客观上 的联系，应作为价外费用处理，须补交增值税255万元、城建税及教 育费附加25.5万元。14 纳税筹划纳税筹划:甲公司可以委托专门

16、的会议公司组织召开会议,甲公司向参加会议的客户或代理商收取会务费,并向会议公司支付服务费。甲公司财务账上是作为代收代付的形式核算收支的会务费,即:收到的1500万元记入“其他应付款-会议公司”的贷方;支出的1600万元,其中会议开支的1500万元记入“其他应付款-会议公司”的借方,支付会议公司的服务费100万元记入“管理费用”,这样处理就不存在税务问题了。15 五、充分了解当地税务征管特点和具体要求五、充分了解当地税务征管特点和具体要求 案例四：其一，税收政策的不确定性；其二，社会变革和科技发展对案例四：其一，税收政策的不确定性；其二，社会变革和科技发展对税务管理产生影响力。税务管理产生影响力。2008年5月12日,某地国税局稽查局在某服装公司检查发现该公司 2004年10月12日的一张记账凭证作了如下记录:借:管理费用劳动 保护费250万元,贷:原材料250万。经查明,该公司是为全公司5000多名员工每人制作2套西服,面料价值 已作增值税进项税额抵扣36.32万元。对此,稽查局认定须补缴增值税 36.32万元、企业所得税82.5万元,并处0.5倍的罚款。分析分析:工作服改成西服,税收