花卉城市场大厦估值报告.docx

1、画会市场大厦估值报告一、收益法估值收益法评估模型:采用收益法评估的企业价值(PV)一般可分为三部分：1. 企业达到稳定发展状态前各期预期收益的折现值(PV1)；2. 企业达到稳定发展状态后持续经营各期预期收益的折现值(PV2)；3. 企业终止经营时的清算价值的折现值(PV3)。其中： PV1=i=1nRi1+ri; PV2=Rn1+gr-g11+rn-1+gm-n1+rm; PV3=Re1+rm;PV=PV1+PV2+PV3。式中各项参数分别为：(1) i：评估基准日后距离评估基准日的时间间隔，单位为年；(2) n：企业预计达到稳定发展的时点距评估基准日的时间间隔；(3) m：企业预计经营终止

2、时点距评估基准日的时间间隔；(4) Ri：企业在距评估基准日i年的时点的预期收益估测值；(5) g：企业达到稳定发展后预期收益的估计年增长率；(6) Re：企业经营终止时的清算价值；(7) r：与预期收益匹配的折现率。一般地，当假设企业永续经营时，企业价值评估计算模型简化为：PV=PV1+PV2=i=1nRi1+ri+Rn1+gr-g1+rn收益法的评估范围：(1)经营业务资产负债；(2)与经营业务无关的对外投资等资产负债；(3)其他非经营性资产负债。收益法评估不包含第(3)类资产负债；收益法评估可视第(2)类资产负债的重要程度与资料的可获取程度而决定是否纳入收益法的评估范围；对于不纳入收益法

3、评估范围的第(2)类、第(3)类资产负债一般另行评估其价值。在这里我们认为画会市场大厦的预期现金流等同于预期收益，所以通过预期现金流折现模型得出画会市场大厦的估值情况，其结果同预期收益的折现是一致的。市场大厦估值预期现金流=预期收益Ri = 预期净利润 + 折旧与摊销 - 资本支出-营运资本增加市场大厦财务数据和财务预测： 单位：人民币元项目2014年2015年2016年2017年2018年2019年一、营业收入7,958,812 8,754,693 9,630,162 10,593,179 11,652,496 12,817,746 二、主营业务成本营业税金及附加564,177 620,59

4、5 682,654 750,920 826,012 908,613 销售费用管理费用5,933,691 5,222,503 5,744,754 6,319,229 6,951,152 7,646,267 财务费用573,181 582,430 640,673 704,741 775,215 852,736 三、营业利润887,762 2,329,165 2,562,081 2,818,289 3,100,118 3,410,130 减：营业外支出45,000 18,209 20,030 22,033 24,236 26,660 四、利润总额842,762 2,310,956 2,542,051

5、 2,796,256 3,075,882 3,383,470 减：所得税费用225,183 617,479 679,227 747,150 821,865 904,051 五、净利润617,579 1,693,476 1,862,824 2,049,107 2,254,017 2,479,419 折旧摊销：以企业实际的折旧摊销为基础。资本支出：购建固定资产等资本性支出预测。调查分析市场大厦的固定资产的现状、运行情况及更新计划。为保持市场大厦正常持续运行，本次假设固定资产、无形资产等资本性支出与折旧和摊销保持一致。营运资金增加：通过分析市场大厦的营运资金状况，市场大厦营运资金需求较低，运营资金基

6、本不需要额外投入。市场大厦2015年的净现金流为500万，根据市场大厦财务预测我们得出市场大厦未来几年的净现金流如下：（每年平均保持10%增长，直至2020年处于稳定期，以后维持不变）2016年2017年2018年2019年2020年550599671745805折现率的确定：由于估值的是企业的整体价值，故选取加权平均资本成本做折现率。加权资本成本=普通股成本*普通股比重+债务成本*债务比重1、普通股成本：普通股成本=无风险报酬利率+贝塔系数*（风险报酬利率-无风险报酬利率）（1）无风险报酬率的确定：以现行五年期国债利率4.42%为基础。数据来源根据：财政部发行的2015年第九期储蓄国债(电子

7、式)。（2）风险报酬率的确定：根据国务院发布的2015年企业绩效评价标准值，其中房地产行业盈利情况如下：项目优秀值良好值平均值较低值较差值一、盈利能力状况净资产收益率（）14.81061.6-3.1总资产报酬率（）9.56.53.40.6-2.5销售（营业）利润率（）26.620.1158.72.7盈余现金保障倍数7.94.40.6-2.9-5.4成本费用利润率（）1814.1103.2-4.7资本收益率（）15.810.36.52-3.4通常我们风险报酬率取净资产收益率，在这里由于市场大厦运营稳定，故风险报酬率我们取良好值10%。贝塔系数：根据2015年最新发布行业贝塔系数参考房地产公司的贝

8、塔系数为1.25。普通股成本无风险报酬利率+贝塔系数*（风险报酬利率-无风险报酬利率）4.42%+1.25*（10%-4.42%）11.395%2、债务成本画会市场大厦属于房地产商业行业，属重资产型公司，债务成本一般较低，较现在的一年前贷款利率会有所提高，根据市场行情和市场大厦的自身行情来看，大都在10%以上，故我们取保守的债务成本10%。根据2015年的资产负债表得出：债务比重为：0.47 权益比重为：0.53综上，加权资本成本=11.395%X 0.53 +10%X0.47 =0.06039+0.047=0.1073=10.73%经综合考虑影响权益收益实现的各种风险后，最终选取10.7%作

9、为权益预期收益适用的折现率，即 r =10.7%。所以，折现率计算时按10.7计算。折现过程如下：2016年2017年2018年2019年2020年永续现金流550599671745805805折现率10.70%10.70%10.70%10.70%10.70%10.70%折现期012345折现系数*10.90334230.81602740.73715210.66590070.6015363现值550541.102077547.554406549.178352536.0501194842.36783PV12723.884956PV24842.367833PV7566.252789收益法评估范围仅

10、为企业第(1)类、第(2)类资产负债，企业第(3)类资产负债为企业宿舍用地、在建工程和长期投资。由于市场大厦的特殊性，暂时并无在建工程，也无对外的长期投资。因此根据收益法/现金流折现模式可以推测出市场大厦总的评估价值为 7566万元。二、相对法估值画会县市场实业有限公司主营业务收入是商铺的租金收入，基本不需要额外的资金投入，故画会县市场实业有限公司的预期收入基本等于预期净利润。我们通过PE法和PB法对企业进行估值。市盈率（PE）法：我们以2014年和2015年的财务数据为基础，测算现在公司的估值情况。为使估值更为合理，我们采取权重法预测利润。利润基数取自2014年利润的60%，2015年预测利

11、润的40%。例当PE=10倍时，公司估值=加权净利润*市盈率=(61.7*60%+126*40%)*10=120.6*10=1206万元以此类推，当PE等于12倍、15倍、20倍时，公司估值如下表所示：PE10121520公司估值（万元）12061447.218092412预测的净利润为：120.6万元（2014年已经发生的利润占60%，2015年预测的利润占40%）。市净率法：我们根据近年的财务报表，根据2014年的净资产718.7万元测算公司估值如下：例如当PB=2.5倍时，公司估值=净资产*市净率 =718.7*2. 5=1796.75万元以此类推，当PB等于2.8倍、3倍时，公司估值如下表所示：PB2.52.83公司估值（万元）1796.752012.362156.12014年的净资产为：718.7万元。三、结论根据以上方法对公司估值最低1206万元，最高7566万元。上述是我们按照财务报表做的估值计算，该公司是资产型公司，根据财务报表测算的估值也是公司价值的一种体现，但与市场价值差距较大，不能体现公司实际价值，该公司有十分稳定的现金流，故适用于现金流折现模型对其估值。建议市场大厦以7566万元作为股权转让对价参考。（该报告仅供内部关键人员参考，未经画会省回话投资管理有限公司项目核心人员同意不得提供给包括投资人在内的第三方）