房地产项目成本管理与控制.docx

1、龙湖项目成本管理与控制主讲：周世艾讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。成本的概念和目标成本的作用内容龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的控制龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 内容龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理n 成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗

2、费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 3人力的成本管理人员多少和水平成本的主要内容有：1产品的成成本本产品的品质、质量2时间的成本生产的速度、进度人力的成本4资金的成本资金的利息5管理的成本管理的程度、精细度6售后的成本n 售后成本有：产品维修成本；产品质量问题客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变销售承诺成本；向购房客户不当承诺开发过程中遗留给物业管理的问题n 成本管理成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益-提升价值成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本成本管理是通过管理活动，保证达

3、到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响建筑产品的特殊性：固定性多样性体积庞大生产期长建筑产品造价的特点：单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价房地产成本管理的行业特征-单件性、复杂性与多次性成本自身管理能力政策与市场环境影响成本的因

4、素经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位项目开发节奏/现场施工合作资源资金来源成本管理的宗旨与目标宗旨：价值工程以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系规划设计合约规划与招标合同结算步步跟踪事前定价及时结算数据分析与储存工作的重心成本管理思路新项目可研准确测算施工管理动态反馈准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理的基本方法目标管理1、目标管理的内容目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据 经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段信息化4、目标管理的过程 PDCA 循环成本动态控制过程P

5、DCA循环n 为什么要进行目标成本管理n 目标成本有什么作用n 龙湖的目标成本的由来目标成本的作用目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益-乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同-怎样在事前知道需要投入多少目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库目

6、标成本测算的方法 正向测算： 测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况） 测算方式 （估算、概算、预算） 团队工作 反向倒逼： 确定销售价格水平； 确定利润要求； 反推计算成本水平目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做” 而不是“做了再算”成本管理未来的发展方向 重心前移方案优化管理创新内容龙湖项目成

7、本的管理龙湖项目成本的控制龙湖的招投投标管理 成本的概念和目标成本的作用龙湖的合同管理龙湖项目的成本管理成本管理的管理体系成本管理体系制度流程方法工具（指引、作业指导书）成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理规定目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计

8、量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板成本模块：制度流程与管理工具动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。项目产品建筑/品质标准表成本管理部分制度流程体系项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。PDF 文件使

9、用 pdfFactory Pro 试用版本创建 项目主要成本费项成本费项PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 成本费项主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体） 四、开发间接费五、营销费用 六、公司管理费七、财务费用成本费项表序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱 电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、

10、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部成本费项成本项目全成本的纵向分解销售费用直 接 开 发 成 本开开税发发金间成接本费PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 勘前配土察期套地设工设成计程施建设期返工费优化设计费用本费费费基建工础安程设工相施程关费费费后管财续理务费费成本相关责任部门物业公司工程部造价采购部研发设计部发展部营销部财务部用用成本费项建设部2000年9月18日发布房地产开发项目经济评价方法 第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 龙湖的项目成本管理PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 项目成本管理项