武清区人民政府关于印发武清新商圈发展规划（2023—2030年）的通知（武清政〔2024〕1号）.pdf

1、武清区人民政府关于印发武清新商圈发展规划（20232030 年）的通知各镇人民政府、街道办事处，各委、办、局，各有关单位：现将武清新商圈发展规划（20232030 年）印发给你们，请遵照执行。武清区人民政府2024 年 2 月 6 日（此件主动公开）武清新商圈发展规划（20232030 年）实施“新商圈”专项工作指挥部 1 一、规划范围本规划的空间范围为：东至 103 国道、西至龙凤河故道、南至永定河、北至福源道，打造“一轴、两带、多点”的空间发展新格局，辐射范围 62 平方公里。其中：“一轴”以前进道为核心轴，重点丰富消费场景及要素；“南部发展带”以利用空间存量引进新项目为主；“北部发展带”

2、以盘活现有闲置资源植入新业态为主；“多点”以分布在域内的现有商业载体为基础进行提质增效。通过优化商业业态布局，延伸产业链，打造新地标、新爆点，撬动消费增长。二、规划背景（一）宏观经济趋势和导向1京津冀协同发展战略当前京津冀城市群人口规模已达1.1亿，GDP突破十万亿元，消费客群基数大、规模稳定、消费能力强，2022 年度旅游总收入占全国 30%以上，文旅消费客单价是全国 1.6 倍，有充分的消费空间可挖掘。武清“十四五”规划提出了“全面推进京津明珠、幸福武清建设，争当京津冀协同发展先行示范区”的发展目标，京津冀协同发展将为武清带来重要的战略支撑和发展机遇。作为京津冀协同发展的“桥头堡”“主力军

3、”，武清应以新商圈建设为着力点，加强对于京津冀庞大消费市场的吸附，全力打造京津消费魅力体验高地和休闲消费枢纽，进而带动城市高质量发展。2扩大内需战略扩大消费内需是推动经济高质量发展的重要举措，是畅通经 2 济循环、融入和服务新发展格局的重要支撑，也是深入推进京津冀协同发展、更好融入和服务京津冀世界级城市群建设的重要任务。对于天津推动城市更新以及推进京津冀协同发展，更好融入和服务京津冀世界级城市群建设具有重要意义。后疫情时代消费趋势。随着消费渐进式复苏，居民对非刚性消费虽依旧保持审慎态度，但对旅游消费需求旺盛，物美价廉的消费旅游产品成为趋势和主导。旅游目的地更多呈现“主题化、个性化、非标准化”特

4、点，家庭游、亲子游、研学游、主题路线游等异军突起。同时，传统的旅游模式也在逐渐从景区观光转变为打卡网红门店、体验网红街市的城市体验式旅游，更多利用网络快速触达游客，通过打造网红打卡地的方式提高吸引力，与线下营销形成有机互补。另外，旅游客群中大众消费客群占比不断提高，年轻化趋势明显，更注重内在体验，强调参与感和个性化。（二）国际消费中心城市建设相关要求2021 年 7 月，国务院批准上海、北京、广州、天津、重庆五城率先开展国际消费中心城市培育建设。天津市培育建设国际消费中心城市实施方案（20212025 年）及天津市加快建设国际消费中心城市行动方案（20232027 年）中，武清新商圈是天津重点

5、打造的消费地标之一。国际消费中心城市指标体系表现方面，天津在文化遗产、三产固投、旅游服务质量、陆路交通等方面具备先发优势，但国际化消费、服务业规模和旅游目的地类指标存在一定差距。建设国际消费中心城市应结合武清自身特征，借势天津文化遗产、旅游 3 服务等方面优势，弥补国际化消费不足，大力发展第三产业，增加文旅消费吸引力。三、发展基础（一）发展优势区位优势层面。武清具有“半小时进京入卫、一小时上天下海”的交通条件。与周边其他区域对比，通州以“京味文化+戏剧演艺+主题娱乐”为特色，廊坊主要以“只有红楼梦戏剧幻城”等历史传统文化项目为特色，武清则以“高端时尚消费、车文化和运河历史文化”为特色，消费能级

6、更高，消费人群辐射能力更强，在吸附京津冀客群上具有较强的竞争力。产业基础层面。武清以现代服务业为支柱产业，商贸基础深厚，工农业呈现代化、高端化发展，具备商旅文娱产业发展基础。重点产业方向包括：都市型现代农业形成一批现代农业示范园、农业休闲观光示范带；工业高端化发展优势明显，生物医药、新一代信息技术、智能科技、高端装备制造业已经成为武清高质量创新发展的新动能、新引擎；现代服务业体系建设成效显著，佛罗伦萨小镇商圈培育建设成效突出，电子商务产业快速聚集、蓬勃发展。资源禀赋层面。武清商、体资源独具优势，文、旅资源可联动发展。商业资源方面，佛罗伦萨小镇、V1 汽车世界、创意米兰生活广场、澳康达（天津）名

7、车广场等地标项目共同构成武清新商圈的核心项目，每年客流超过 1000 万人次。赛事活动方面，V1 汽车世界是汽车创新生态园、汽车产业基地、赛车运动及时 4 尚生活体验综合体，此外武清还成功举办了 8 届天津国际马拉松赛、3 届环中国自行车赛，是 2017 年全国运动会马拉松赛、乒乓球赛、铁人三项赛、水上马拉松项目举办地。文化资源方面，武清是漕运之冲、书画之乡，大运河文化与书画文化底蕴深厚。旅游资源方面，武清拥有南湖绿博园、津北森林公园等景观资源，以及李大人庄乡村旅游示范项目。客群基础层面。武清辐射的京津冀都市圈人口达 1.1 亿，旅游总收入占全国 30%以上。而在武清本地，结合武清区“2+3+

8、1+N”现代化制造业体系建设目标，2027 年全区规模以上工业总产值将达到 2000 亿元，未来新型产业人群和本地居民规模也将进一步增加，为武清新商圈建设提供充足的客群基础。（二）存在问题在取得成绩的同时，武清商业市场也存在一定的问题和短板，主要体现在：1面向外地客群的商业体量较小且类型单一。除佛罗伦萨小镇项目外，缺少其他面向京津冀时尚客群的商业项目，特别是目的地型文旅商业项目，难以吸引小镇客流过夜留存，小镇庞大客流带来的消费需求无法充分释放。同时，持续性吸引客流的热点、爆点项目不足。2面向本地客群的商业体量偏大且结构不均衡。目前武清商业市场总规模约 87 万平方米，人均商业面积 1.61 平

9、方米，空置率达到 28%，商业总体供给过剩。从各类业态占比看，零售占比达 50%，整体比例偏高，特色餐饮、亲子消费、休闲娱乐覆盖 5 不足。面向本地消费者的中低档商业占区域市场 54%，大品牌青睐度较差。表 3-1武清商业市场运营情况序号区域项目名称项目类型开业时间体量（万平方米）出租率（%）1万达商圈万达广场购物中心2020年12月19.7295%2佛罗伦萨小镇商圈佛罗伦萨小镇购物中心2011 年 6 月7.5100%3瑞安威尼都购物中心2015 年 1 月12.740%4亚平宁广场购物中心2017 年8.285%5创意米兰生活广场购物中心2016 年 9 月580%6老城区商圈大光明中心购

10、物中心2016年12月1070%7友谊商厦百货2003 年2.670%8荔隆时代广场购物中心2016 年13.260%9水城商圈 水城商业中心商业街2016 年初8.860%合计87.2272%3不同商圈之间发展不均衡。佛罗伦萨小镇商圈商业能级高、辐射范围广，项目经营良好。万达广场商圈凭借多元业态，较好地满足了周边区域商业消费需求。但老城区商圈和水城商圈 6 整体经营情况较差，存在多个闲置待盘活项目。图 3-1 商业市场业态配比（三）案例借鉴在本底分析基础上，结合武清区位特点和基础条件，重点选取本底条件和发展路径相似的日本横滨和上海青浦案例进行分析，主要有以下借鉴点：1横滨案例分析（1）区域概

11、况。横滨作为东京都市圈战略节点，城市定位为东京都市圈关键发展节点，是神奈川交通枢纽，高铁半小时直达东京，城市由过去卫星城逐步转变为东京都市圈商业新中心。横滨战略地位、交通条件与武清相似，其对城市商业功能的重塑对于武清新商圈发展有重要借鉴意义。（2）产品体系。横滨商圈重点打造“核心驱动引力驱动配套设施”三级产品体系，涵盖商、旅、文、体多类型产品，7 及奥特莱斯、主题娱乐、体育场馆、商业综合体、文化场馆、酒店等多种业态。（3）核心驱动。横滨旅游核心驱动产品由名品潮购、主题娱乐、体育休闲三大业态构成，三大核心驱动产品通过自身的强目的性与吸引力，串联横滨游线，实现客群互补。（4）客群捕捉。横滨主要客群

12、包含本地居民、首都圈客群、国内国际游客三类，通过丰富的文旅产品、多元化购物体验、遍布全年的大型活动，充分提升对于各类游客的吸引力，同步培育本地消费。（5）特色打造。深入挖掘在地文化，提炼横滨文化元素，并通过特色活动、商体文旅业态打造，重塑横滨城市气质与特色。（6）提升改造。立足于整体产品体系架构，通过深入挖掘当地文化内涵，对各类业态、消费场景融合创新，同步补充多类型文化体验场景，自上而下更新提升。2青浦案例分析（1）区域概况。青浦区作为“江浙沪”的中心链接点，是上海建设国际消费中心城市的门户商业枢纽，在区位、交通、消费产业发展基础等方面与武清发展条件具有相似性。（2）产品体系。青浦重点打造各具

13、特色、分工明确的商业中心体系，以会展、文化体验、名品购物为核心驱动；商业休闲、赛事活动、区域地标为关键引力，配套酒店、社区商业等业态，形成三级客群驱动模式。（3）核心驱动。青浦通过名品购物、水乡体验、会展交流 8 三大引力磁极，发展以“短期游”“短途游”为核心，“会展游”“商务游”为补充的文旅目的地。（4）客群捕捉。青浦当前主力客群以上海及长三角客群为主，未来将通过外引内培，逐步提升本地客群和国内外游客比例。（5）特色打造。立足区域站位，结合名品购物、水乡体验、会展交流三大引力磁极，以提升国际知名度、商业活跃度、消费繁荣度、到达便利度为主要发力方向，形成以“高颜值、最江南、创新核、温暖家”为特

14、色的城市品牌。（6）提升改造。立足现有商业基础，融入周边生活与消费商圈，促进不同商圈差异化互补发展，形成不同层级商圈功能。3案例总结通过对于横滨和青浦案例的分析，武清新商圈建设重点从以下方面吸取经验：产品体系打造消费中心+主题娱乐+文化景区。对标项目以重点项目作为原点，串联周边景观资源，融合购物、观景、娱乐等功能，形成“核心驱动+引力驱动+配套设施”三级产品体系。在通过大型消费中心、主题娱乐、文化景区作为引力核心的同时，同步丰富业态类型、完善文旅配套服务。核心产品驱动主题娱乐+名品购物+大型体育/展会场馆设施。对标项目前期主要结合自身资源禀赋，重点打造带动影响力强的核心产品，如名品购物、主题娱

15、乐、展会及体育活动目的地等，提升话题度，为武清新商圈发展带动人气。区域特色塑造创新体验型业态+赛事节庆活动。对标项 9 目深入挖掘在地文化内涵，并结合现代文化元素、各类业态、消费场景等进行融合创新，形成传统魅力与现代气质兼具的地区特质。除业态、场景营造外，通过配套各类活动，如利用汽车、足球、水上运动等赛事集聚、引爆人气，彰显本地特色。核心客群捕捉都市圈客群为主+本地客群为辅+国内外游客为补充。对标项目均以本地客群为基础、周边都市圈客群为主力，同步补充其他国内外游客。通过多元化文旅娱乐业态，持续吸引短途游客；通过组织各类大型活动，保持对长途客群的吸引力；通过产业发展和基础商业配套完善，培育和留驻

16、本地消费。（四）总结整体看来，当前武清新商圈建设面临难得的政策机遇。新商圈区位优势突出，客群基础雄厚，价值挖掘空间大，重点引擎项目发展态势良好。但整体供应结构不平衡，商铺档次较低，空置率高且闲置项目较多，餐饮、酒店等配套设施不足导致难以吸引过夜客流。未来武清新商圈建设需要结合国内外成功案例经验，充分挖掘目标客群需求，结合现有地块条件进行业态扩容升级，同时通过持续性爆点项目的策划，进一步扩大客群规模、延长驻留时间，充分释放消费需求，同步提升城市消费配套服务能力。从对标案例分析结果看，日本横滨商圈发展能级高、辐射范围广、消费体量大、业态功能齐全、配套设施完善，是武清新商圈发展的标杆。上海青浦项目在消费项目打造、本地文化挖掘、存量项目改造和热点活动策划方面具备一定亮点，可供武清新商 10 圈学习借鉴。四、客群分析（一）目标客群基本情况在以武清城际站为中心的半径 3 公里范围内进行大数据围栏观测，分析结论如下：客群类型以京津冀时尚群体为主。本地居民 7.68 万人，占比 34%，人口密度 0.27 万人/km2，较全市高 133%。产业人群 4.08万人，占比 18%，人口密度 0.14 万人