BCG-时代地产千亿战略规划项目终期报告-20170117.pdf

1、时代地产千亿战略规划时代地产千亿战略规划项目终期报告（汇报版）2017年1月17日，广州348651-02 时代地产战略规划_项目终期报告_汇报版_20170116.pptx1Draftfor discussion onlyCopyright 2016 by The Boston Consulting Group,Inc.All rights reserved.会议目的会议目的汇报本次项目终期方案汇报本次项目终期方案 在本次项目过程中，团队对时代地产相关高管和对标企业开展了近50次的内外部访谈，并与岑总、战略部团队进行了多次沟通 其中，团队与岑总进行了四次会议讨论，包括：海外房地产市场和领先企

2、业案例研究（9月10日）战略方向研讨会（9月27日）东莞土地市场及时代拿地策略（10月21日）战略规划终期汇报（12月8日）目前，团队已就时代地产千亿战略规划形成最终方案今天向时代地产高管介绍的主要内容：今天向时代地产高管介绍的主要内容：外部行业趋势和竞争格局下时代地产面临的挑战 时代地产发展愿景、目标和战略举措 开发业务战略建议 存量业务战略建议 组织支撑体系建议348651-02 时代地产战略规划_项目终期报告_汇报版_20170116.pptx2Draftfor discussion onlyCopyright 2016 by The Boston Consulting Group,In

3、c.All rights reserved.目录目录新趋势和新格局下时代地产面临的挑战新趋势和新格局下时代地产面临的挑战时代地产的愿景、目标和战略举措时代地产的愿景、目标和战略举措地产开发业务战略地产开发业务战略地产存量业务战略地产存量业务战略组织管控和实施路径组织管控和实施路径348651-02 时代地产战略规划_项目终期报告_汇报版_20170116.pptx3Draftfor discussion onlyCopyright 2016 by The Boston Consulting Group,Inc.All rights reserved.新趋势和新格局：新趋势和新格局：见顶、分化、

4、整合、土地见顶、分化、整合、土地行业销售面积行业销售面积见顶见顶全国住宅销售面积全国住宅销售面积2020年年将见顶，达到将见顶，达到11.6亿平米亿平米 人口红利逐渐消失 城镇化率升至62%人均居住面积增幅有限价格成为市场规模增长的价格成为市场规模增长的主要驱动力主要驱动力 可支配收入持续增长是房价上涨的基本保障 货币政策宽松是主基调存量机会战略意义提升存量机会战略意义提升 2020年全国将有300-400亿平米房屋保有量 存量业务对于抵御行业周期性风险尤为重要行业快速行业快速整合整合随着竞争加剧，行业整合随着竞争加剧，行业整合趋势明显趋势明显 领先企业融资、拿地、合作资源、运营体系等方面优势

5、明显 金融渗透率增加也对行业结构造成冲击到到2025年，行业年，行业20强将占强将占据据52%市场份额，规模门市场份额，规模门槛提高至槛提高至1300亿亿预计未来中国房地产市场预计未来中国房地产市场将呈现六种主流的发展模将呈现六种主流的发展模式，式，区域深耕、细分聚焦、区域深耕、细分聚焦、价值链聚焦三种类型适合价值链聚焦三种类型适合中型民企中型民企区域区域分化分化明显明显从全球经验来看，大都市从全球经验来看，大都市引领的城市群为区域发展引领的城市群为区域发展的主流形态的主流形态我国五大城市群将引领人我国五大城市群将引领人口增长和经济发展，是房口增长和经济发展，是房企未来布局重点企未来布局重点珠

6、三角房地产市场仍将稳珠三角房地产市场仍将稳定增长，增速远高于全国定增长，增速远高于全国 珠三角人口流入和非核心城市城镇化拉动面积增长；经济发展拉动价格持续升高 预计2015-2025年总体增速79%之间土地土地是最大瓶颈是最大瓶颈房地产行业是土地资源房地产行业是土地资源驱动型的行业，而土地驱动型的行业，而土地供应日益稀缺供应日益稀缺 一二线城市纯住宅用地供应，招拍挂成为主要供地模式 中等纯住宅开发企业不具备竞争优势时代地产可持续发展绕时代地产可持续发展绕不开未来土地获取的核不开未来土地获取的核心问题，培育综合开发心问题，培育综合开发能力是中长期解决土地能力是中长期解决土地储备的根本出路储备的根

7、本出路1234348651-02 时代地产战略规划_项目终期报告_汇报版_20170116.pptx4Draftfor discussion onlyCopyright 2016 by The Boston Consulting Group,Inc.All rights reserved.到到2020年中国住房销售面积预计达到峰值，之后缓慢下降年中国住房销售面积预计达到峰值，之后缓慢下降住宅销售面积在住宅销售面积在2020年顶点后缓慢下降年顶点后缓慢下降111.711.912.112.212.412.712.812.812.711.611.20510152024 2025+2%-1%亿平米20

8、23201620152017 2018 2019 2020 2021 2022中国商品住宅销售面积中国商品住宅销售面积测算（2015-2025）1.住宅面积占商品房总销售面积的88%，可以代表房地产行业的整体趋势2.根据城镇人均建面 80%估算 3.适龄购房人群定义为20岁50岁资料来源：国家统计局、联合国人口预测、世界银行、BCG分析总人口、城镇化率、人均居住面积未来总人口、城镇化率、人均居住面积未来增速都将放缓增速都将放缓02049%亿20152019201720232021适龄购房人口3202541%13.714.1中国总人口测算（2015-2025）666665646362616059

9、57560100+1.7%百分比201920212015202320252017中国城镇化率测算（2015-2025）1面积见顶，价格驱动美国日本城镇化率达到65%后都开始放缓27303131323333263535050200620082010平米+3.3%英国 法国西班牙2012中国城镇人口平均住房面积及与欧洲国家对比2人均居住面积已远超西班牙，接近应发，增长空间有限适龄购房人群总人数及占比都将下降348651-02 时代地产战略规划_项目终期报告_汇报版_20170116.pptx5Draftfor discussion onlyCopyright 2016 by The Boston

10、Consulting Group,Inc.All rights reserved.住房销售价格受经济增长和收入水平提升将继续稳步上涨住房销售价格受经济增长和收入水平提升将继续稳步上涨预计住宅售价保持预计住宅售价保持6%的增长的增长12,4546,79303,0006,0009,00012,00015,000元/平米+6%202520232021201920172015中国商品住宅平均销售价格测算（2015-2025）资料来源：EIU,中国人民银行、BCG MAC 数据库、BCG访谈，BCG分析1面积见顶，价格驱动新常态下中国经济仍将稳定增长新常态下中国经济仍将稳定增长人均可支配收入同样稳定增长

11、人均可支配收入同样稳定增长140120100806040200万亿46%6%202512411820231121062021100952019908520178075201570中国GDP增长预测（2015-2025）中国城镇居民人均可支配收入预测（2015-2025）6420万元+6%20255.75.420235.14.820214.54.320194.03.820173.63.320153.1348651-02 时代地产战略规划_项目终期报告_汇报版_20170116.pptx6Draftfor discussion onlyCopyright 2016 by The Boston Co

12、nsulting Group,Inc.All rights reserved.因此，因此，BCG预计预计2020年后中国住宅市场整体增速将放缓至年后中国住宅市场整体增速将放缓至4%，价格成为未来十年市场增长最重要的驱动因素价格成为未来十年市场增长最重要的驱动因素住宅市场在住宅市场在2020年之前平均维持年之前平均维持9%增速，之后下降为增速，之后下降为4%中国商品住宅市场规模测算（2015-2025）010515万亿+4%+9%2025E12.214.6价格贡献2.23.7面积贡献-0.9-0.72020E10.711.8价格贡献2.33.4面积贡献1.11.220157.3资料来源：国家统计

13、局、BCG访谈，BCG分析1 1面积见顶，价格驱动利润率将下降，趋向于美国日本水平利润率将下降，趋向于美国日本水平151287051015日本2015美国2015中国2015中国2014(%)地产行业利润率(2014-2015,%)348651-02 时代地产战略规划_项目终期报告_汇报版_20170116.pptx7Draftfor discussion onlyCopyright 2016 by The Boston Consulting Group,Inc.All rights reserved.存量规模巨大，一二线市场的机会尤为明显存量规模巨大，一二线市场的机会尤为明显住宅保有量巨大，

14、期待掘金者住宅保有量巨大，期待掘金者深圳广州二手房交易逐渐超过一手房深圳广州二手房交易逐渐超过一手房广东住宅总保有量与新建住宅面积对比广东住宅总保有量与新建住宅面积对比(2015)住宅总保有量住宅总保有量住宅新竣工面积住宅新竣工面积240,000万万m24,400万万m255倍倍 住房改革以来，中国住宅市场处于高速发展期，房屋新建逐年积累出大量保有量 政府为抑制投机性购房，在年限、税率上不鼓励二手交易，客观上延缓了二手房交易高峰到来 住宅的定位仍以基本居住功能为主，经营租赁、增值服务等潜力有待挖掘1.71.21.41.01.32.32013201420154M20161.020122011广州

15、二手房销售面积与新房销售面积比广州二手房销售面积与新房销售面积比深圳二手房销售面积与新房销售面积比深圳二手房销售面积与新房销售面积比资料来源:文献检索新建住房紧缺，深圳已进入住宅存量时代新建住房紧缺，深圳已进入住宅存量时代 政策调控下二手房与新房销售此消彼长，但过去五年深圳二手房销售面积始终高于新房广州总体仍是新房销售居多，但今年二手房时有占优广州总体仍是新房销售居多，但今年二手房时有占优 2月和8月二手房销售均超过新房0.80.50.80.40.51.0201120122013201420151.02016.81 1面积见顶，价格驱动2020年全国将保有年全国将保有300-400亿平米的存量

16、住宅亿平米的存量住宅348651-02 时代地产战略规划_项目终期报告_汇报版_20170116.pptx8Draftfor discussion onlyCopyright 2016 by The Boston Consulting Group,Inc.All rights reserved.存量业务对于提升房企抗周期能力至关重要存量业务对于提升房企抗周期能力至关重要5%16%25%21%32%1.6其他住宅定制1地产销售2租赁业务物业管理三井不动产收入细分（三井不动产收入细分（FY2015,万亿万亿JPY）-50510-0.50.00.51.0利率%物业开发增长率2009200319951989199119851987199319971999200119831981195519571959196119631965196719691971197319751977197920052007用于租赁的物业利率用于销售的物业日本金融利率及物业开发增长率（日本金融利率及物业开发增长率（1955-2010）日本市场波动时，地产业的租赁与销售业务之间形成现金流互补日本市场波动时，地产业的租赁与销售