麦肯锡-上海青浦区整体功能定位与地块策划咨询报告-201008.pdf

1、厚积薄发、精准定位，开拓上海青浦区发展新模式 2010年8月 机密和专有 未经麦肯锡许可，任何对此资料的使用严格禁止 讨论文件|McKinsey&Company 1 内容内容 项目进展回顾项目进展回顾 整体定位西片 世界级文化群落 公园路 商业区域中心 滨湖片 长三角的Saint Tropez 整体开发节奏和财务初步测算|McKinsey&Company 2 本项目重点覆盖西片（青浦大道沿线）、中片（公园路沿线）本项目重点覆盖西片（青浦大道沿线）、中片（公园路沿线）和滨湖片区域和滨湖片区域 资料来源：麦肯锡分析 北片北片 工业区片工业区片 工业区片和北片虽然不在本项目范围内，但在制造业和生产性

2、服务业方面承载了主要的产业职能，需要园区开发公司深入研究，明确定位、寻找发展机遇 本项目重点区域范围 不包括在本项目范围内|McKinsey&Company 3 整体功能定位和地块策划工作已顺利完成整体功能定位和地块策划工作已顺利完成 了解现状，明了解现状，明确整体目标和定位确整体目标和定位 重点片区策划：公园路商业街重点片区策划：公园路商业街沿线沿线 汇报阶段成果，请领导层对关键决定进行指示 中期报告会 终期报告会 1 2 3 4 5 6 9 7 周周 战略和组织设计战略和组织设计 通过消费者和潜在投资者调研，明确老城区改造、尤其是公园路沿线商业开发的思路，产生近期的项目抓手，并进行招商准备

3、 明确发展愿景，战略目标、及城市功能定位，提出对目前规划的调整建议 重点片区策划：滨湖片（苏宁及待出让地块）重点片区策划：滨湖片（苏宁及待出让地块）通过潜在投资者、相关利益方访谈，确定苏宁地块的开发定位和待出让地块的主题和整体策略，并产生近期项目抓手 10 8 明确*公司永续发展的战略目标和路径选择，设计部门级的组织架构，并对管理流程提出调整建议 11 重点片区策划：西片区（大道重点片区策划：西片区（大道沿线）沿线）通过消费者和潜在投资者、相关利益方访谈，确定新市中心开发的主题和整体策略，并产生近期的项目抓手、进行招商准备 资料来源：麦肯锡分析 1 2 3 4 5|McKinsey&Compa

4、ny 4 共计共计70多个访谈，多个访谈，150份消份消费者问卷调查，费者问卷调查，9组消费者深入访谈组消费者深入访谈 QP本地政府相关部门领导、本地政府相关部门领导、*领导及本地龙头企业领导及本地龙头企业 李公堤开发商 英国国家人物画廊 香港SCAD 美国沙瓦纳艺术与设计学院 东华大学来福士设计学院 新加坡来福士设计学院 新加坡Dunman 淮海路红坊创意园区开发商 Etam H&M Fairyfairy Basic House 俏江南 消费者调研消费者调研 在QP公园路桥梓湾附近，某周末进行了50份问卷调查 在QP赵巷、朱家角，某周末进行了100份问卷调查 对市区中高端收入人群（过去12个

5、月去QP的）、市区中高端收入人群（过去12个月未去QP的）、本地QP原住民、新QP人作了4组小组讨论形式座谈会 对赵巷、徐泾高端别墅人群进行一对一的深访（5组）麦肯锡国际、国内相关专家访谈麦肯锡国际、国内相关专家访谈 零售行业专家章溟董事 房地产行业专家孙俊信董事 国际博物馆专家Tiffany Lee 文化娱乐休闲行业规划、开发专家Vincent Yip副董事 英国博物馆、画廊专家Andrea Minton Beddoes 美国著名大型盛事活动专家Damian Woetzel 美国著名高古轩画廊亚太区总监Nick Simunovic 美国博物馆专家Andrew Parsons资深董事*社科院创

6、意文化专家巫志南 上投咨询公司的后世博利用专家马念君*市规划院道路专家訾海波*海洋大学水处理专家张饮江教授 水处理公司 *思泽环保科技*毛登荣总经理 陆家嘴开发公司副总朱蔚 项目联合小组进行了大量的调查研究项目联合小组进行了大量的调查研究 各类企业访谈各类企业访谈 上实*创臵 朗诗 吉富绅 龙湖*臵业 上实 苏宁环球 新QP臵业 中信泰富 复地 华润 证大 Tesco商业 地产 Banyan Tree 资料来源:麦肯锡分析*大学生创业基金会 大连软件园 今日资本 戈壁基金 喜达屋酒店集团 香格里拉集团 Hyatt管理集团 四季酒店 莫泰酒店集团 新比士康高端PR 新加坡吉宝集团 青岛国际游艇俱

7、乐部 威尔士健身湖州南太湖渔人码头开发公司 未穷尽|McKinsey&Company 5 并已开始积极接洽潜在合作伙伴并已开始积极接洽潜在合作伙伴(1/2)资料来源：访谈；麦肯锡分析 艺术类院校艺术类院校 开发商开发商1 暂无 博物馆博物馆/画廊画廊 在联系中的在联系中的 英国切塔姆音乐学院/Biky/44-01618349644 英国伦敦大学戈德史密斯 学院 英国爱丁堡大学艺术学院 英国温伯顿学院 美国纽约大学艺术学院*舞蹈学院 华师大艺术学院*大学美术学院 万科 大连万达 证大 弘基 美国古根汉姆博物馆美国古根汉姆博物馆 美国史密斯森那博物馆 英国塔特博物馆英国塔特博物馆 英国现代艺术画廊

8、 法国庞毕度博物馆 纽约现代艺术博物馆（Moma）已明确拒绝的（举例）已明确拒绝的（举例）英国皇家艺术学院 英国牛津大学艺术学院 美国茱莉亚音乐学院 美国现代艺术博物馆 英国交通博物馆 已表示有意向的已表示有意向的 美国沙瓦纳艺术与设计学院/香港副院长John Paul Rowan/852-225338201 东华大学拉萨尔设计学院/助理副院长/13817801689 新加坡莱福士艺术学院/Venka Purushothaman/65-64965010 Banyan Tree/63352929 朗诗 红坊/丁小姐13162701759 大连软件园/王先生41184768863 交大科技园/杨总

9、64876727 英国国家人物画廊(Sarah Tinsley)1 开发商包括中小企业园区开发商、大型企业后台服务园区开发商、房地产一级开发商、酒店运营商等|McKinsey&Company 6 并已开始积极接洽潜在合作伙伴并已开始积极接洽潜在合作伙伴(2/2)已表示有意向的已表示有意向的 资料来源：访谈；麦肯锡分析 在联系中的在联系中的 已明确拒绝的（举例）已明确拒绝的（举例）中高端服饰中高端服饰 Uniqlo Zara Basic House La Chapelle C&A Diesel Esprit DKNY Jeans Etam(王勇,15921662313)H&M(Evon,8621

10、63759191-5298)Fairyfair(Yangyang,13801617227)中高端餐饮中高端餐饮 小南国 渝信-俏江南（郑红）时尚生活广场时尚生活广场 万达-证大（陆总）Tesco 酒店酒店 Four seasons 如家/锦江之星 Hyatt 香格里拉（David Liu,68810369)喜达屋（Victor Tchou,61417752）Banyan Tree 高端PR，新比士康（王敏，021-61273288）莫泰（项目开发部，陈先生51196868)游艇码头游艇码头 Four seasons 如家/锦江之星 喜达屋 香格里拉 新加坡吉宝集团 青岛国际游艇俱乐部|McKi

11、nsey&Company 7 内容内容 项目进展回顾 整体定位整体定位 西片 世界级文化群落 公园路 商业区域中心 滨湖片 长三角的Saint Tropez 整体开发节奏和财务初步测算|McKinsey&Company 8 *未来将逐渐形成多层次、立体化城市布局；市政府希望未来将逐渐形成多层次、立体化城市布局；市政府希望QP*能够提升城市能级，成为具有产业支撑的宜居城市能够提升城市能级，成为具有产业支撑的宜居城市 资料来源:资料检索 中心城区 金山 奉贤 闵行 松江 QP 嘉定 宝山 浦东 崇明 中心城区 QP*松江松江*金山金山*南桥南桥*临港临港*城桥城桥*嘉定嘉定*张江张江 科学城科学城

12、 莘庄莘庄 五个副中心 一中 七个*镇 两核 东核东核 西核西核 南浦南浦徐浦徐浦 引导中引导中心城与深水港之间心城与深水港之间 杨浦杨浦-吴淞吴淞*建设要高水平规划，土地要集约利用。*不仅要有居住功能，更要有产业功能；要综合规划地面、轨道交通等基础设施，成为宜居城区 俞正声书记 杨浦 虹口 闸北 普陀 静安 黄浦 卢湾 徐家汇 长宁 闵行 杨浦 虹口 闸北 普陀 静安 黄浦 卢湾 徐家汇 长宁 闵行 中心街区中心街区 五角场五角场 西站真如西站真如 虹桥虹桥古北古北*市领导对市领导对QP*的期望的期望 承载市区人口的迁移 加强产业支撑 从QP区的政治、经济、文化中心提升为长三角城市群的重要节

13、点城市 好的规划不在于追求扩大用地面积，而在于集约利用好土地，充分体现宜居和人性化、延续历史文脉。必须坚持功能开发、基础设施建设和环境保护三并举 韩正市长|McKinsey&Company 9 兄弟兄弟*已经先行先动，有很多方面值得已经先行先动，有很多方面值得QP*学习和借鉴学习和借鉴 资料来源：访谈调研；资料检索*定位定位 亮点项目亮点项目 经验经验 南桥南桥*奉贤的政治、经济文化中心，*杭州湾北岸板块的综合性服务型核心杭州湾北岸板块的综合性服务型核心*，服务长三角南翼及大浦东地区的枢纽和门户 5平方公里中央生态林地中央生态林地 2.3平方公里“*之鱼”之鱼”，周边建成高品质住宅、度假村、野

14、餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街和五星级水疗酒店 准确城市定位 举全区之力，关注*建设，完善公建配套，大力改善交通等基础设施 中小企业总部商务区中小企业总部商务区，南*现代服务业新高地，长三角特别是其南翼中小企业借力长三角特别是其南翼中小企业借力*的新平台的新平台 松江松江*疏导疏导*中心城区人口的郊区中心城区人口的郊区*，兼具老城改造与*建设的双重使命；建设成为松江区的地区商务中心和地区生活中心松江区的地区商务中心和地区生活中心 以4千年前的广富林遗址为核心，打造融合古建筑展示、水下博物馆、会务休闲为一体的占地一平方公里的广富林遗址公园广富林遗址公园，将于2015年前全面建成 拘泥

15、于“古”妨碍了创新，照搬“洋”缺失了生命，应思考如何在传统和时尚之间找到城市文化的最佳契合点*的东北侧是以制造业制造业为主的经济密集区，*的西侧是总投资达100亿美元的*松江科技园区松江科技园区 立足长三角，以打造区域性节点城市区域性节点城市为目标，把嘉定*的发展放在促进地区经济发展、创业创新促进地区经济发展、创业创新以及宜居宜业宜居宜业的重要位臵 嘉定嘉定*打造城市绿色名片，打造城市绿色名片，远香湖、紫气东来、环城林带 四大风情街，四大风情街，保利台北风情商业街、东云街、祥云楼房产论坛,盘古泰国街 以公共项目建设带动区域开发，坚持因地制宜，注重产城融合，积蓄后劲 注重品质与水平，强调“四个著

16、名”（著名建筑师、开发商、施工运营和项目）附加值高、辐射能力强的现代服务业现代服务业，第三产业新高地，*中心区建筑总量的45%确定为商办建筑 产业支撑产业支撑|McKinsey&Company 10 纵观国内外，纵观国内外，*开发伊始一般以“经济引擎型”和“居住社区型”为主，开发伊始一般以“经济引擎型”和“居住社区型”为主，逐渐向均衡发展型转变逐渐向均衡发展型转变 资料来源：麦肯锡分析 经济引擎型经济引擎型（国内众多的经济、工业园区在开发初期的状态）产业定位：产业定位：以拉动本地经济发展为目标的大体量的产业为核心，如重工、整车制造、物流、大型公司区域总部等 居住人群：居住人群：本地企业的员工及家属，不以吸引额外人口为城市发展的主要目标 关键成功要素：关键成功要素：功能服务配套必须健全，能够满足区内企业和居民的服务需求 居住社区型居住社区型（欧美等发达国家大都市周围的小镇和居住社区）产业定位：产业定位：产业以满足本地居民需求的服务也为主，不追求体量和规模 居住人群：居住人群：在邻近市区工作，但无法承担市区高昂居住费用的人群；以及希望远离市区拥挤、嘈杂生活，拥有良好居住环境的人群（如高收入