麦肯锡-江苏南京创意文化主题乐园项目规划Nanjing theme park-20061215.ppt

1、Working Draft Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM China Standard Time Printed 12/03/2006 11:10:35 PM China Standard Time SHA-HUG019-20061128-HZ(GB)此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。项目终期报告 二OO六年十二月十五日 机密 建设国际水准、中国一流、特色建设国际水准、中国一流、特色鲜明的江苏创意文化主题乐园鲜明的江苏创意文化主题乐园 江苏演艺文化产业股份有限公司 Working Draft-La

2、st Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006 11:10:35 PM SHA-HUG019-20061128-HZ(GB)1 议程议程 项目背景项目背景 乐园2.0的远景目标 乐园2.0的价值定位和关键举措 财务测算和开发模式 Working Draft-Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006 11:10:35 PM SHA-HUG019-20061128-HZ(GB)2 内容提要（内容提要（1/2）江苏创意文化产业园项目契合发改委提出的长三角发展战略，应南京市

3、和江苏省大力发展现代服务业、特别是创意文化产业的战略定位而生，目标是南京市创意阶层和新型娱乐生活的中心。至2015年，预计现代服务业规模达到近75亿元，创造约4万就业机会，形成生活、就业、娱乐功能完整的远郊区和谐发展示范 产业园项目中的文化娱乐休闲模块率先试水全球领先的“乐园2.0”模式，通过互动体验、娱乐业态、自然生态、和产业主体多元化这四项创新，2010年初步建成长三角的短期度假首选目的地之一，至2015年形成全国级的目的地，年吸引游客600万人次以上，人均日消费近300元，在游客服务、主题创新、娱乐休闲功能方面不断树立新的行业标准，为周边创意文化产业集群提供市场验证和跨领域融合的平台 乐

4、园2.0由“欢乐异次元（互动游戏主题）”、“别样江南（自然生态主题）”、和“绿都左岸（休闲生活主题）”构成，总占地6.2平方公里（其中自然主题占地4平方公里，土地获取事宜待定），投资85-100亿元；2010年开园时拥有世界最大的室内互动式水上乐园、原创实景游戏、电视真人秀和超大型刺激类乐园设施，兼具长三角领先的（名牌折扣、免税）购物、餐饮、休闲和青年旅馆集中的生活中心，目标顾客为4小时经济圈内的大中学生和城市白领；2015年二期开园在上述项目升级扩大的同时更增加“乐高世界”等儿童游乐品牌云集的“小小世界”、六星级超低密度的“别样江南”自然度假村，酿酒/制奶/化妆品等生活品味题材的工业旅游，将

5、顾客群扩大到儿童/家长和企业会议培训 乐园2.0项目整体回报率（IRR）为11-13%，其中“欢乐异次元”最高，达15-17%；从2007年开始计算，资金压力最大的年份在2011年，累计占用资金近35亿元 对回报率影响最显著的因素是游园人数，因此乐园2.0的游乐项目设计、品牌营销、游客整体游园体验中的各个服务环节、公交基础设施（轻轨直达线路）是决定游园人数的关键，也是实施计划中各项措施的出发点 项目背景项目背景 远景目标远景目标 投资回报测算投资回报测算 Working Draft-Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006

6、11:10:35 PM SHA-HUG019-20061128-HZ(GB)3 内容提要（内容提要（2/2）（内部版）（内部版）江苏演艺文化产业股份有限公司（股份公司）2008年之前首先获取世界水平的乐园管理团队，然后在自主乐园品牌和开放式乐园管理平台的前提下创造性地业务拓展，引入电视媒体、移动服务商、游戏开发公司、全球创先的中小型乐园品牌、连锁零售/餐饮/休闲/酒店品牌等战略合作伙伴，通过土地共同开发、物业出租、合资、联合品牌等多种形式实现多方共赢的产业共生体系；同时，争取南京市和江苏省政府在轻轨支线、战略引资、周边城市功能规划以及用地、立项审批方面的全力支持，成为政府的“自己人”（引资版）

7、（引资版）2010年沪宁城际铁路、南京市轻轨线通车后乐园2.0将拥有全国最大的2小时经济圈中等以上收入的消费人口，毗邻江宁大学城的20万年轻客群，尽享政府税收和土地政策扶持，得益于创意文化产业园和江宁新区的以娱乐业和创意文化产业为核心的前瞻性整体规划；发起方更汇聚了全国顶尖的乐园经营管理团队、延请麦肯锡、ERA等世界知名的管理顾问公司协助策划、设计和管理，结合娱乐业的发展趋势和中国消费者的实际需求，打造迥异于传统乐园1.0的开放性业务模式，并率先投资x亿进行基础设施建设和购臵x个标志性乐园设施，最大限度地控制单个乐园品牌进入新的地域市场时面临的风险（政府版）（政府版）乐园2.0已经在业务拓展、

8、融资、规划方面取得了重大进展，2010年开园所需x、x等内容供应商、x亿元投资和全国顶尖的管理团队已经承诺到位。政府如若承诺2010年轻轨直达支线通车，协助与江苏有线、江苏移动、网易等内容/技术供应商缔结战略合作伙伴，并确保周边城市规划满足与乐园2.0在功能、建筑高度和密度方面的协调，那么乐园2.0的成功指日可期 实施计划实施计划 Working Draft-Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006 11:10:35 PM SHA-HUG019-20061128-HZ(GB)4 40352004 2010+5%发展现代服务业

9、是江苏省的重要战略发展现代服务业是江苏省的重要战略 5,246 2004 10,492 2010+100%40302004 2010+10%服务业生产总值服务业生产总值 亿元 服务业占地区生产总值比重服务业占地区生产总值比重 百分比 江苏省已经提出服务业大发展的宏伟目标江苏省已经提出服务业大发展的宏伟目标 服务业从业人员占从业人员比重服务业从业人员占从业人员比重 百分比 *交通运输、仓储和邮政业；传统业态的批发和零售业；住宿和餐饮业；居民服务业 *信息传输、计算机服务和软件业；租赁和商务服务业；科研、技术服务和地质勘查业；水利、环境和公共设施管理业；教育、卫生服务、社会保障和社会服务业；文化、

10、体育和娱乐业；公共管理和社会组织 资料来源：江苏省人民政府关于加快发展现代服务业的实施纲要,上海统计年鉴2006；江苏统计年鉴2006；南京统计年鉴2006；美国商务部经济分析办公室 传统服务业仅能“跟随”传统服务业仅能“跟随”GDP，而不能真正“推动”，而不能真正“推动”GDP 5658658144423519上海第三产业分布 传统服务业*美国2001年第三产业分布 现代服务业*南京第三产业分布 江苏第三产业分布 Working Draft-Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006 11:10:35 PM SHA-HUG0

11、19-20061128-HZ(GB)5 南京市的城市定位也强调了现代服务业的中心南京市的城市定位也强调了现代服务业的中心 地位地位 *其中“教育”16%，“文化、体育、娱乐”3%资料来源：南京统计年鉴2006；南京市十一五规划 南京市十一五城市定位：加快构建南京市十一五城市定位：加快构建 长江国际航运物流中心 长三角先进制造业中心 全省现代服务业中心全省现代服务业中心 全国重要科教中心 东部城市绿化中心 977814171919公共管理社会组织 创意文化产业*金融业 房地产 商务和专业服务 研发及技术服务 其他 IT和通讯 南京市现代服务业发展现状，南京市现代服务业发展现状，2005 100%

12、=650亿元 创意文化产创意文化产 业是南京在现代业是南京在现代 服务业率先突破服务业率先突破 的重要契机的重要契机 Working Draft-Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006 11:10:35 PM SHA-HUG019-20061128-HZ(GB)6 发展创意文化产业有其独特的成功规律发展创意文化产业有其独特的成功规律 从发展制造业的从发展制造业的 到创意文化产业所需的到创意文化产业所需的 可在单一文化氛围中发展 不强调多元化文化元素和社会生活功能之间的对话和挑战，主要凭借资本和技术输入 自上而下的过程：由工

13、业实业家和专业技术人员完成 政府支持主要体现在税收优惠和交通基础设施 多样性的融合 多种文化元素的融合 多个社会生活功能的融合、高度城市化的市民社会 对话和挑战 各个文化元素之间的对话 各个文化元素之间的挑战 群众参与 受过专业训练的创意阶层 广大市民群众 创造性的政府支持 利用国有媒体、通信、演艺、协会、会展资源扶持创意文化市场 提供群众参与所需的基础设施和良好生活环境，如场馆、交通、绿化环境等 Working Draft-Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006 11:10:35 PM SHA-HUG019-200611

14、28-HZ(GB)7 江苏创意文化产业园项目应服务于这样的城市功江苏创意文化产业园项目应服务于这样的城市功能和产业战略目标能和产业战略目标 发展发展 南京的“区域中心”城市定位 5个中心 城市功能完善 产业结构优化和提升 经济增长 和谐和谐 构建创新型城市 充分就业 资源有效利用和生态环境好转 平衡发展远郊区和中心城区 WIP Working Draft-Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006 11:10:35 PM SHA-HUG019-20061128-HZ(GB)8 议程议程 项目背景 乐园乐园2.0的远景目标的远景

15、目标 乐园2.0的价值定位和关键举措 财务测算和开发模式 Working Draft-Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006 11:10:35 PM SHA-HUG019-20061128-HZ(GB)9 江苏创意文化产业园目标是成为“文化产业江苏创意文化产业园目标是成为“文化产业”、“城市功能完善”、和“和谐社会”的示范区“城市功能完善”、和“和谐社会”的示范区 资料来源：“和谐社会发展纲要”；江苏演艺文化产业股份有限公司 文化产业文化产业 示范效应示范效应 至2015年创造GDPX亿元，其中现代服务业X亿 通过演艺、网

16、游、电视、移动服务、广告、建筑、园艺设计等行业的聚集形成文化创意阶层文化创意阶层 独当一面的成为家庭短期度假、演艺教育、创意人才聚集和作品市场化的城市功能中心功能中心 城市功能城市功能完善完善 5-10年内达到可比于中心城市中心城市的现代化生活方式，又持续发挥远郊区远郊区在人居环境、建筑、空间、规划和自然资源方面的优势 和谐社会和谐社会 直接创造X个中等以上收入就业就业机会 大面积原业态的自然自然空间、超过X绿化率的生活、办公和旅游娱乐社区 Working Draft-Last Modified 12/03/2006 11:52:45 PM Printed 12/03/2006 11:10:35 PM SHA-HUG019-20061128-HZ(GB)10 尤其是项目中的文化娱乐休闲模块，打破传统主题乐园尤其是项目中的文化娱乐休闲模块，打破传统主题乐园的围囿，形成全国级的家庭短期度假目的地的围囿，形成全国级的家庭短期度假目的地 资料来源：江苏演艺文化产业股份有限公司 生活模块 文化娱乐 休闲模块 酒店会 展模块 演艺教育 和文化产 业模块 江苏 创意文化 产业园 远景目标：远景目标：